ALIM-SATIM YAPARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKELER
Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

1)  Öncelikle alacağınız gayrimenkulün amacınıza yönelik olup olmadığını tespit edin.

2)  İşinize, okulunuza,merkezlere olan uzaklığını ve hatta ulaşım durumunu göz önünde bulundurun

3) Eğer tüm kriterleriniz gayrimenkulu almaya uygun olduğunuzu gösterir yöndeyse, söz konu yerin tapu kaydını kontrol etmeyi ihmal etmeyin.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

4) Eğer alacağınız gayrimenkul bir iş yeri veya bir konutsa içinde kiracı olup olmadığını , kiracının kontrat süresini ne kadar olduğunu,  dairenin binaya borcunun olup olmadığını öğrenin.

5) Binanın aylık giderleri, ısınma şekli, yaşı, tesisat durumu,güvenlik,ses ve ısı izalasyonu, otopark durumu, çevre ve bahçe düzeni gibi detaylara üzerinde incelemeler yapın.Özellikle binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığını , projenin denetiminin ve ruhsat izninin olup olmadığını araştırın.

Alım Yaparken Yasal İşlemler Neler?
Gayrimenkullerin satışının resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı,tarafların tapu memurunun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamaları demektir. Taraflar gerçek kişi iseler, nüfus cüzdanları, 2 adet vesikalık fotoğraf ve varsa vekil için, “düzenleme şeklinde vekaletname” ile Tapu Müdürlüğüne başvururlar. Taraflar ya da taraflardan biri tüzel kişi ise, Ticaret Sicil Memurluğu’ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması gerekir.Tapu Müdürü,istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Memur sunulan belgeleri inceler, yasal bir sakınca görmezse bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Taraflardan biri okuma-yazma bilmiyorsa, iki tanık huzurunda okunur, şahsın parmak izi ve tanıkların ifadesi alınır.

Tapuda tanık gerektiren diğer durumlar ise; imza atmasını bilmemek, sağır, kör ya da dilsiz olma, taraf kişiliğinde şüphe, ölünceye kadar bakma sözleşmeleridir. Taraflar arasında Türkçe bilmeyen varsa yeminli tercüman bulundurulması gereklidir.

Yukarıda belirtilen durumlarda tapuda çalışanlar tanık olamazlar. Tanık ve tercümanların okuma-yazma bilmesi, temyiz kudretinin olması ve reşit olması gerekir. Tapu Müdürü imzaladıktan sonra hak sahibi tapusunu alır ve işlem tamamlanmış olur.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Alıcı ve satıcının karşılıklı olarak, satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek,alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tapu sicil memuru karşısında tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşme satış vaadi sözleşmesidir.İleride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına dair ön sözleşmedir.“Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” düzenlemeye noterler yetkilidir. Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerlidir.

  • Tapuya şerh edilmesi şarttır. Ancak alıcı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tek taraflı olarak asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da bu işleme katılması gerekir aksi halde alıcı mahkeme yoluyla adına tescil isteyebilir.
  • Tapuya şerh edilen şahsi haklar üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir.
  • Tarafların hak ve borçları açıkça tereddüte meydan vermeyecek şekilde ve taşınmazın bedeli ve ödenme şekli sözleşmede belirtilir.
  • Sözleşmeye tarafların fotoğraflarının yapıştırılması ve noter tarafından mühürlenmesi gerekir.

Tarafların istemeleri halinde cayma durumunda cezai şart konulabilir.

  • Şerh beş sene devam edebilir. Beş sene geçtikten sonra hükmü kalmaz ve resen telkin edebilir.

       Ancak taşınmaz mal üzerine işlenen satış vadi şerhi 5 yıllık süreyi aşmış ve satış vaadi lehdarına satış yapılmamış ise taşınmaz mal malikinin talebi üzerine satış vaadi lehdarının muvafakatı aranmaksızın. Harçların tahsili ile taşınmaz üzerindeki şerh resen terkin edilir. Terkin edilen şerhin satış vaadi lehdarına bildirilmesi gerekir.

Yabancı Gerçek Kişiler  Tükiyede Gayrimenkul Sahibi Olabilirler mi?

Uluslararası hukuk, bir devlet ülkesinde yabancıları taşınmaz mal edinme hakkı tanınıp tanınmaması mevzuunu tamamen ilgili devletin takdirine ve kanunlarına bırakmıştır.

       Ülkemizde yabancı gerçek kişiler kanunlarımızın müsaade ettiği ölçüde mülk edinebilirler. Ülkemizde yabancıların mülk edinmesi anayasanın 16. maddesinde temel hak ve hürriyetler çerçevesinde ve tapu kanunun 35. maddesine göre yabancı gerçek kişiler kanunun getirdiği yasal sınırlamalar çerçevesinde ve karşılıklı (Mütekabiliyet) olmak şartıyla ülkemizde mülk edinebilirler. Bu deyişle kanunlarımız yabancıların mülk edinme şartını karşılıklı işlem şartına bağlamaktadır. Karşılıklı işlem şartı ülkemizde yabancılara mülk edinmesi için tanınan hakların aynısının o yabancı ülkede de Türklere tanınması anlamını taşır.

Tanınan bu hakka getirilen sınırlamalar nelerdir?

  • Yabancı gerçek şahıslar güvenlik bölgesi ilan edilmiş askeri ve yasak bölgelerde mülk edinemezler

  • Köy kanunu ile yabancı gerçek kişiler köylerde mülk edinemezler

  • Diğer bir sınırlama ise tapu kanunun 36 maddesi ile getirilen yabancı gerçek kişilerin kanuni miras hariç olmak üzere köye bağlı olmayan müstakil çiftliklerde ve köy sınırları dışında kalan arazinin otuz hektardan fazlasını hükümetin izniyle mülk edinebilirler.

  • Durumları özellik gösteren yabancılardan olan mülteciler, Türkiye’de üç yıl ikamet etmeleri şartıyla karşılıklı işlem şartı aranmaksızın taşınmaz malları mülk edinebilirler.

 

EMLAK ALIRKEN  DİKKAT EDİLMESİ GEREKELER
  • Öncelikle amaca yönelik mi
  • Tercihimiz olan bölgeye ve sosyal çevreye uygunluğu,
  • İşimize, okulumuza, merkezlere uzaklığı, ulaşım durumu
  • Emlak danışmanınız veya siz tapu kaydını kontrol etmelisiniz
  • Daire kiracılı ise ve boşaltılmasını istiyorsak, boşaltılacağı tarihe taahütname almak
  • Dairenin binaya ( Yakıt vs. giderler ) borcunun, elektrik, doğalgaz, borçlarının sıfırlanmış olması veya ödeneceğine dair belge almak
  • Tapu işlemi sırasında beyan ettiğiniz değere, yeniden değerleme oranı eklenmeli
  • Binanın yaşı dairenin arsa payı ve metrekaresi
  • Binanın yaşı, dairenin arsa payı ve metrekaresi
  • Binanın toplam daire sayısı merkezi ısınma ise aylık ödenti
  • Yangın merdiveni ve güvenlik
  • Bina ve dairenin inşaat malzemesi kalitesi
  • Ses ve ısı izalasyonu
  • Tesisatların durumu
  • Site ise sosyal aktivitelerinin olup olmadığı
  • Otoparkın yeterli olup ılmadığı
  • Getirebileceği kira getirisi
  • Cephesi, katı ve manzara durumu
  • Oda sayısı yeterlimi  Kullanışlı mı? Salon ve oda bağlantıları
  • Balkonların durumu
  • Bahçe ve çevre düzeni
  • Binadaki komşuluk ilişkileri
  • Önemli bir hususta çevre emsaller gözönüne alındığında, fiyatının uygun olup olmadığı araştırılmalı

EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN TEKNİK ÖZELLİKLER; 

  • Binanın projesi
  • Zemin etüdü yapımış mı
  • Bina yapılırken deprem yönetmeliği yapılmış mı
  • Projeler kim tarafından yapılmış? projeler denetlenmiş mi
  • Binanın ruhsat, kullanım izni var mı
  • Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerlemi dökülmüş veya hazır beton mu
  • Kullanılan malzemeler standarda uygun mu? Kum, çakıl nereden gelmiş? Kırma taş kullanılmış mı ( Kırma taş kullanılmışsa yanlıştır)
  • Yapıda kullanılan demirler standartlara uygun mu? Projeye uygun kullanılmış mı
  • Kullanılan betonun labaratuvar deneyi var mı
  • Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı

2000 li YILLARIN KONUTLARI NASIL OLMALI ?

  • Merkezi yerden ısıtmalı
  • Otomatik yangın söndürmeli
  • Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan sisteme sahip
  • Fonksiyonel olan aydınlatma ve elektrik sistemi
  • Fonksiyonlu klima
  • Basit ama fonksiyonlu kullanılabilen mutfak ve banyolar
  • Sağlık merkezine sahip
    Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul, alışveriş merkezi, güvenliği itfaiye gb. tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler şeklinde siteler

 

 

 

EMLAK SÖZLÜĞÜ (EMLAKÇILIK TERİMLERİ)

1- EMLAK: 
Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.

2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.

3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.

4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir

5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.

6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.

7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli’ dir.

8- KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir

9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.

10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.

11- İFRAZ : Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.

12- TEVHİD : Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.

13- KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü’nce senet altına temlik şeklidir.

14- KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu’ na göre kurulan irtifak hakkıdır.

15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.

16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.

17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.

18- KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.

19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.

20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.

22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.

23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.

24- GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.

25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.

26- VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.

27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.

28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.

29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.

30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.

31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.

32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.

33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.

34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.

35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.

36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.

37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.

38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.

39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.

40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.

41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

 

 

 

TAPU SİCİL MÜDÜRLÜKLERİNE BAŞVURU

Tapu Sicil Müdürlüklerine Başvuruda İzlenecek  Yöntem  ve  Belgeler Nelerdir?

Tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapmak isteyenler (satış,ipotek vb ) bizzat veya tayin ettikleri vekilleri vasıtasıyla yapacakları işlemin mahiyetini tapu sicil müdürüne bildirirler. Tapu sicil müdürü ibraz edilen belgelerin eksiksiz olduğunu tespit ettikten sonra başvuru fişini düzenleyip tayin ettiği ilgili memura havale eder.

İlgili memur tapu sicilinde müsbit evrakı (kanıtlayıcı belge) inceleyerek talebin karşılanmasında yasal bir sakınca bulunmadığını tespit etmesinden sonra sözlü beyan edilen değer üzerinden tapu harcını hesaplayarak T.C Ziraat Bankası’na yatırılmak üzere talep sahibine veya sahiplerine verir. Ayrıca eğitime katkı payı, özel işlem vergisi ve döner sermaye makbuzunu (föy bedeli) tahsil eder.

Tapu harçlarının bankaya yatırılıp alınacak dekontun işlemi yapan memura ibraz edilmesini takiben hazırlanan tüm evraklar tapu sicil müdürü tarafından kontrol edilir yapılan işlemin niteliğine göre resmi senet düzenlenmiş ise (örnek-satış) düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve taleplerine uygun olup olmadığı, satıcının parasını alıp almadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğunu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere okudum ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar.

 Taraflar arasında okuma yazma bilmeyenler varsa yanlarında iki tanık getirmeleri istenir ve düzenlenen resmi senet tanıklar ve taraflar huzurunda ilgili memur tarafından yüksek sesle okunur,isteklerine uygun olup olmadığı sorulur uygun olduğu söylendiği taktirde okuma yazma bilmeyen kişinin adının üzerine okundu ibaresi yazılıp şahsın sol elin baş parmak izi veya mührü basılıp şahitlere de tasdik ettirilip. imzaları alınır.

Taraflar
Sağır, dilsiz, kör veya Türkçe bilmeyen kişilerin işlemlerinde ise taraflar yanlarında iki tanık ve yeminli tercüman bulundurmaları gerekir. Düzenlenen resmi senedin içeriği tercüman tarafından taraflar ve şahitler huzurunda şahsa anlatılır ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteğine uygun olması halinde isminin üzerine okundu ibaresi yazılıp altına imzası alınır. Tercümanında adı soyadı kimlik bilgileri ikametgah adresi yazılıp imzası alınır ve şahitlere tasdik ettirilir.

Tüm bu işlemler, tapu sicil müdürünün kontrol ve imzasından sonra sonuçlanır. İşlemin niteliğine göre tapu senedi veya ipotek belgesi tasdik edilip verilir.
Tercüman ve tanık gerektiren hallerde tanık ve tercümanın okuma yazma, bilmesi reşit olması ve temyiz kudretine sahip olması gerekir

 

Satış için Gerekli Belgeler;
Alıcının ve satıcının vergi kimlik numaraları.
DASK (Doğal Afet Sigortası) 


1) Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı.
2) Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları
3) Talep malikin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı 1 adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekaletname) alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler gereklidir.
4) Satıcının bir alıcının iki adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları
5) Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı


İşlemin Mali Yönü
1) 
Her yıl artırılan emlak vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranında eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı öder.
2) Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir.
3) Belirlenen tarifeye göre eğitime katkı